住房租赁市场改革的空间与方向
栏目:产业经济 |  责任编辑: 纪海涛  |  2017-11-01 17:48:31 |  作者:张为民 | 来源:决策网
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  始于去年国庆期间的新一轮楼市调控,迄今已经一年多了。这一年,房地产政策密集出台、热闹非凡,特别是进入九月,更是一波接着一波、一环紧扣一环,整个市场弥漫着一股紧张的空气。不难看出,围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,高层先念“定”字诀,及时坚决地阻击了热点城市的飙升房价;再念“紧”字诀,有力有序地展开了对整个市场调控。从传统的“限购、限贷、限价”再加“限售”的全新亮相,从北京的认房认贷又认离到租售同权、共有产权的横空出世,这些超预期的手段、超常规力度,足以令人们刮目相看、驻足遐思。

  这其中颇为值得关注的是住房租赁市场改革。自九部委明确广州等12个城市首批开展住房租赁试点以来,各地新招迭出,社会热议不断。人们期待这些美丽的浪花能够汇聚成一次潮汛,有力推动当前的房地产市场降温降噪、改善结构、优化治理、健康发展。因此,“试点热”固然可喜,“冷思考”断不可少。

稳住房价,提供改革空间

  经过综合施策,房价过快上涨的势头得到遏制,房地产市场进入了新的动态平衡。抓住这一“窗口期”,继续开展以稳房价为重点的有效调控,坚决遏制投机炒作,才能为住房租赁市场改革提供作为的空间。

  一方面,能增强租房者的信心,纠正“宁可食无肉、不可不买房”的跟风心理和“买了就赚、早买早赚、大买大赚”的投机心态,合理安排自己的预算,逐步做大长租市场的主体;一方面,能压缩购房者的预期,长远规划自己的投资,进而为市场提供优质的、多品类的租赁住房。毋庸讳言,如果房价短期内再度突破、租售比持续走高,那么整个市场将会丧失理性、处于失控状态,那种万元装修、随时违约的低劣出租房将会充斥市场,让承租人苦情难诉、无所适从。而出租方和承租方的双重短期行为,必然会对刚刚有所期待的住房租赁市场以重创。

量质双提,增加供给能力

  且不论这一轮调控的效果如何,但是建立购租并举住房制度是大势所趋,是房地产市场健康发展的必须。美国、德国、新加坡等国公共住房建设的成功经验告诉我们,住房具有准公共产品的属性,必须加大公共住房供应,建立多层次的住房保障体系。针对目前购租严重失衡的局面,既要通过“四限”、推出共有产权房等措施控制流动性,抑制投机性购房,又要通过试点利用集体用地建设租赁住房等措施,多管齐下加大租赁住房供给,切实发挥好政府主导作用。

  要推动量的缓冲。支持地方政府平台公司适度发行“住房租赁债”,抓紧新建一批租赁住房,以回应观望心态和市场需求;“去库存”任务重的城市可以从市场上直接购置商品房,以做大租赁住房存量,增强调控能力;明确房地产开发企业必须规模化配建一定比例的租赁住房,支持房地产开发企业向“售租并举”转变。

  要推动质的提升。坚持以商品房的标准配建租赁住房,不能在地段、品质、配套等方面搞差别化,形成所谓的“二等公民”区。要满足多元化的需求。在深入调研的基础上优化供给,在住房面积、租赁时间等方面满足不同群体的需求,同时要避免形成大规模的单群体集聚区,促进不同的群体相互交流、融通,营造和谐的社会关系和浓郁的生活气息。

强化配套,推动系统改革

  国家统计局数据显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。这说明,房地产市场的核心问题不是短缺的问题,而是各类资源鸿沟导致地域性冷暖和结构性刚需,进而引发了一轮轮以“赋权”为题材的投机炒作。推动住房租赁市场改革,同样要从“赋权”破题,从配套发力。

  要强化服务配套。“租售同权”之所以会引发社会热议,从根本上说是公共服务供给不均衡、不匹配、不到位。换言之,租赁住房要得到市场认同,必须提升教育、医疗、文化、体育等公共服务的配套水平,促进优质公共资源的扩面共享。这对于疏解中心城区功能、抑制投机炒作和重复建设也是大有裨益的。

  要强化改革配套。住房租赁市场改革涉及领域广、牵涉利益多,既需要地方政府解放思想、创新作为,又需要在顶层设计上整合资源、形成合力,划定红线、规范发展。比如,深化土地制度改革,深化居住证制度改革,引导各地适时对住房租赁市场开展立法等等。

  要强化政策配套。支持各地将引进人才、大学生就业、劳务用工等政策组合起来,打捆纳入政府租赁住房优惠政策,对房租进行分类补贴,为各地吸纳就业、招才引智、招商引资创造良好环境。

​健全机制,完善租赁市场

  目前住房租赁市场属于典型的卖方市场,房源信息不对称、管理机制不健全、法律法规不完善等问题十分突出。

  从短期来看,要着力完善运作机制,抓紧搭建住房租赁信息政府服务平台,权威发布相关政策、供需信息,建立比对系统,强化信用管理,开展网上备案,使服务更透明、更便民;要着力完善运营机制,积极培育和发展住房租赁机构,支持一批房屋租赁企业上市,鼓励开发企业将存量商品房、单位和个人将闲置物业交给专业机构运营,变“个体出租+中介服务”主供给模式为“机构租赁+政府公租房”为主供给模式,促进住房租赁市场专业化、规范化发展。

  从长远来看,要建立租赁住房的标准机制,对不合格的住房设置“防火墙”,禁止进入市场交易,从而有效提高供给质量、保护租户权益;要建立租赁住房的价格机制,根据房源的区位、年份、质量、综合配套条件开展第三方评估,及时发布政府指导价,保持租赁价格合理运行。要建立住房租赁市场法律机制,针对突出问题对症下药,界定各利益方的权责,规范中介行为,依法严惩失信者、违约者,推动住房租赁市场走上法治轨道。

  住房租赁市场改革牵一发而动全身,必须树牢战略思维,坚定正确方向,不动摇、不松懈,稳中求进、锲而不舍地朝着改革目标迈进。必须强化顶层设计,该控的要控好,该管的要管住,该供的要跟上,坚决落实好中央的调控措施,为推进改革营造大气候。必须坚持因城施策,针对不同的城市、不同的问题,提高调控的灵活度、精准度和实效性。必须提升战术水平,准确掌握当前房地产市场动态,把握好“时、度、效”,在抓住机遇、乘势而进的同时,控制好节奏和力度,有效抑制房地产泡沫、防范系统性风险,做到蹄疾而步稳,积小胜为大胜。

  总之,必须坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,通过持续深入地改革,张弛有度地把“小切口”做成“大文章”,让住房逐步回归到居住属性上来,让租赁住房、租购同权成为常态,让住有所居、住有宜居不再遥远。

  (作者单位:安徽省委宣传部理论处)

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