南京首创“园中园”破解主城区用地难

2018年以来，南京市雨花台区一项名为“园中园”的工作创新，相继得到国务院督查组的督察激励、国家双创示范基地评估组的好评以及国家发改委和工信部等部委的点赞，并作为典型经验向全国推广。

对于“园中园”模式，国家双创示范基地评估组第三方评估意见指出，“对于产业集中度高，分工明确但用地紧张的区域示范基地，该项政策非常值得推广。”

“园中园”究竟是怎样一种模式？有何创新之处？

逼出来的创新

“我们公司是‘园中园’模式的受益者，今年就能搬进自己的办公楼了！这种模式至少帮我们节省了一个团队的人力成本开支，也让企业能更专注于创新发展。”2018年10月，在国务院第十督查组的座谈会上，南京市雨花台区软件企业诚迈科技相关负责人高兴地说。

原来，随着企业的发展壮大，该公司想自己修建办公楼，却在具体操作时遇到拿地、资金和工程技术等方面的各种难题，企业发展一时受阻。针对一批有同样需求的成长型中小企业，南京软件谷园区在全国首创“联合拿地、统一规划、联合建设、分割出让、统一配套、集中托管”的“园中园”模式。

与绝大多数地区一样，改革创新都是源自发展中难题的倒逼。近年来，雨花台区坚持把软件和信息服务业作为主导产业，以中国(南京)软件谷为核心载体，着力打造南京国际软件名城建设的排头兵、核心区。通过不断优化战略定位、产业结构和功能布局，实现了区域产业集聚规模、结构层次、综合实力的多向提升。目前已集聚各类软件企业超2300家，涉软从业人员24.4万人，软件产业建筑面积总量达到826万平方米。2018年实现软件和信息服务业收入2500亿元。

随着产业爆发式增长，企业发展也遇到了一些瓶颈问题：一方面，企业用地需求持续增加与园区产业用地趋于饱和的矛盾日益凸显，尤其是软件谷核心区域已是“一平方米难求”；另一方面，一些中小企业进入成长期，特别是有着轻资产特点的软件企业，既想拥有自己的研发中心和办公地点，又缺少建设资金和工程建设力量。

为缓解企业用地的矛盾，吸引更多企业落地，雨花台区在土地集约利用上积极探索，首创了“联合拿地、统一规划、联合建设、分割出让、统一配套、集中托管”的“园中园”建设运营模式，在寸土寸金的主城区走出集约式用地新路。该模式由软件谷发展公司牵头，入园企业联合签署项目投资协议、委托代建协议、联合竞买协议。园区建成后，由软件谷物业公司统一管理，既为成长期企业节约了运行成本，又缓解了产业高度集聚和土地资源紧缺之间的矛盾，这一多赢经验赢得国家发改委、工信部及《人民日报》点赞。

巨大的改革红利

2018年10月，南京市发布第二批独角兽、瞪羚企业榜单，雨花台区集聚独角兽企业1家，培育、关注独角兽企业7家，瞪羚企业4家。截至目前，雨花台区两批共计上榜30家，数量达到南京全市总量的20%，总数再次位列全市第一。雨花台区软件产业的快速发展，离不开“园中园”的改革红利。

“园中园”建设运营模式主要采取“联合拿地、统一规划、联合建设、分割出让、统一配套、集中托管”的模式，其核心是以“中小企业联合拿地”的方式打造特色“园中园”，其最大红利是提升了项目的集聚程度、运作效率。以云密城项目为例，“园中园”的创新做法和成效主要体现在以下几点。

首先是联合拿地、统一规划，极大提高了项目运营效率。云密城项目所在地块为138亩，按照传统模式仅能容下4-5家企业，而软件谷内诚迈科技、嘉环科技、中新赛克等8家高成长性软件企业急需自建办公楼宇。土地供需压力下，该区探索中小企业联合开发方式，由软件谷发展公司牵头与8家企业，采用联合拿地、委托软件谷发展公司代建的模式，进行统一规划设计、统一工程建设管理。9家单位联合签署项目投资协议、委托代建协议、联合竞买协议等，就项目工程建设投资估算、企业用地分布、项目议事规则等作出明确约定。按照企业员工人数（每人建筑面积20平方米）计算企业所需建筑面积，每个企业可预留5000平方米的未来发展空间。相比传统模式，该模式可节省近70亩建设用地和大量城市配套建设费，有效节约了政府资源，切实减轻了企业负担。

企业负担减轻之后，得到了更快发展；发展空间解决之后，园区招商有了更多“子弹”；企业壮大和招商突破的结果就是产业的高度集聚，这是“园中园”模式的第二大红利。

在云密城项目实施过程中，原有的8家企业的规模进一步扩大，诚迈科技和中新赛克先后成功上市。同时，雨花台区聚焦软件产业细分领域，明确了云密城项目以信息安全为主题，辅以科技、金融、商务、生活服务等业态，对软件谷发展公司自持的园区4幢研发载体统一招商。招商重点围绕信息安全产业链上下游企业，通过主题鲜明的统一招商，进一步推动信息安全产业的集中集聚，实现全链式产业发展格局。截至目前，园区入驻企业约40家，吸引软件人才约3000人，园区税收超1亿元。

在享受到巨大的改革红利后，雨花台区在全区推广“园中园”，在软件谷南园片区打造16家骨干企业联合拿地共建的“南园总部经济园”。该项目占地215亩，按照传统模式划块后拍卖、交付，仅可满足5-6家企业用地，或只能供给单个企业进行大型项目开发建设，且企业拿地耗时长、建设成本高的痛点难以解决。

采用“园中园”模式开发建设，项目分为两期，一期建筑面积约20万平方米，预计2019年上半年挂牌，已与迈特望、新立讯等16家企业签署项目投资协议。该项目重点聚焦人工智能、医疗科技、互联网电商等新兴高端产业及新型互联网企业，项目建成后可集聚软件人才约2万名。园区委托软件谷发展公司进行整体设计规划、施工建设，各单位之间无需进行用地边界退让，极大提高了土地利用率，降低了建设成本。

国家评估组再三点赞

对于“园中园”模式，国家双创示范基地评估组第三方评估意见指出，“对于产业集中度高，分工明确但用地紧张的区域示范基地，该项政策非常值得推广。”评估组对“园中园”模式的精髓，也做了非常好的提炼，认为“园中园”模式以下三点，值得大力推广复制。

首先，以“多样化”运作模式激发市场活力。企业的痛点，既是制约企业成长的瓶颈，也是抑制市场活力的关键。政府应发挥主导作用，注重在运作模式上的探索创新，变“供血”为“造血”，解决企业面临的用地、资本等难题。“园中园”建设运营模式，正是雨花台区在土地集约利用方面创新探索的缩影。按照传统方式分割出让产业用地，可以快速回笼资金，但是存在诸多弊端，如对拿地企业实力要求高、土地利用效率低等。“联合拿地再分割出让”，政府提供服务“多跑腿”，企业共同参与“少负担”，国资平台软件谷发展公司通过自持楼宇的销售出租、园区楼宇的代建代管，引进更多上下游软件企业，获得稳定收益，为产业发展提供强有力的支撑。园区、企业、政府三方获益、一举多得。

其次，以“集约化”发展思路提高运营效率。云密城项目的138亩土地如果按照传统模式，最多只能入驻4-5家企业。根据规范要求，建筑用地建设时需对用地边界进行退让，退让距离一般不少于5米。联合拿地后，各单位之间无需进行用地边界退让，仅需进行建筑之间退让。园区按照一个项目进行整体设计，统一建设相关基础设施和服务设施，实现功能共享，不仅提高了土地利用率，也大大降低了建设成本，为企业减轻建设和管理负担，让本土企业轻装发展。

第三，以“个性化”特色园区推动产业集聚。近年来，为实现软件产业全链式集聚发展，雨花台区聚焦软件产业细分领域，突出“一园一主题”，打造了一批特色鲜明、主业突出、优势明显的“园中园”。目前已形成以人工智能为主题的楚翘城，以“互联网+”为主题的科创城，以信息安全为主题的云密城，以科技孵化为主题的创业创新城，以大数据为主题的南京大数据产业基地“四城一基地”的特色园区发展格局。通过特色“园中园”建设，推动特色产业集聚发展，助力本土企业发展壮大。

（部分资料来源于南京市雨花台区委改革办）