城市“三项改造”不能急于求成

城镇老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造（以下称“三项改造”），一直是全国大中城市进行城市建设提档升级的重点工作。这些改造极大地提高了城市品质，改善了市民居住质量。但三项改造是否是百利而无一弊的好事，这显然不可能。

那么，三项改造的问题在哪里呢？

当前全国大中城市正在推进的三项改造，首先要求做到的是财务平衡，即改造一个小区，资金投入与资金收入能平衡，就算好项目。在改造的小区上面建设新楼盘，新楼盘大幅度升值，且小区容积率也大幅度上升，所以，小区改造所创造的收益大于改造小区的投入。改造一个小区，提升了城市品质，提高了市民生活质量，这种好事大家当然都愿意做。

问题在于，这种好事还有另外一个叙述的层面，就是三项改造为了实现财务平衡，往往通过提高容积率以及主推商住楼来应对。一个城市主要商住市场都由三项改造项目所占，就会出现商住供给过剩。地方政府为了消化这个过剩，在进行三项改造时倾向利用国开行长期贷款进行现金补偿，并刻意推高当地城市房价。高房价为三项改造实现财务平衡也提供了保证，却进一步大幅度提高了城市化成本。

事情的另一面还在于，即使三项改造可以做到财务平衡，三项改造提供了商住供给就挤占了之前正常的商住市场，而之前通过招拍挂获得商住建设用地并开发出来的商住市场，正是地方政府获得土地财政的主要来源。土地财政又是城市基础设施的主要来源。也就是说，三项改造局部财务平衡是以地方政府丧失土地财政为前提的。从这个意义上讲，三项改造的投入其实不过是地方政府失去的土地财政收入。地方政府没有直接投入财政资金进行三项改造，却因为三项改造而损失了本来应有的土地财政收入。

三项改造造成旧城风貌的丧失，让城市生态的多样性丧失，也让进城农民工失去了一个在城市廉价的栖身场所，从而大幅度推高了城市成本。没有经济持续增长，再高品质的城市也是持续不下去的。

因此，三项改造应当与城市发展阶段相适应，而不能急于求成。