上海“百亿楼”背后的财富密码

一栋楼宛若一座城！

截至2023年7月，上海金虹桥国际中心税收突破100亿元，成为上海今年首幢税收“百亿楼”，超过很多小城市一年的财政收入，可以说是一栋楼富过一座城。像这样的“百亿楼”，上海已有三栋。

近年来，楼宇经济备受关注，成为城市发展的新亮点。楼宇经济被誉为“垂直的金融街”“立体的工业园”，甚至是“城市的印钞机”。新的发展思路也层出不穷，“一栋楼就是一个产业链”“一幢楼宇就是一个园区”。在这样的背景下，上海“百亿楼”的发展经验值得借鉴。

定位清晰、特色鲜明

“百亿楼”的诞生并非一朝一夕。上海市首幢“百亿楼”，恒隆广场用了整整20年时间。2001年，恒隆广场在静安区南京西路开业；2007年，成为上海第一幢税收“月亿楼”；2021年税收破百亿。

相比之下，金虹桥国际中心颇有些后来居上之势。2014年金虹桥开业，当年即成为税收“亿元楼”；2016年，成为税收“月亿楼”；2022年以来，连续两年率先税收过百亿。

位于上海虹桥开发区的金虹桥国际中心，由一幢高148米的6E甲级写字楼、建筑面积约为8.5万平方米的“花园式”购物中心组成。其11万平方米的商务办公面积，创造了9万元/平方米的上海商务楼宇单位面积产税高峰纪录。

金虹桥的快速发展，得益于地处虹桥国际开放枢纽的中心位置，同时搭乘了长宁区数字经济转型、在线新经济突飞猛进的“东风”。

早在2014年金虹桥招商之前，长宁区政府招商部门就及时介入，在政策支持、产业定位、目标客商等方面提供帮助。楼宇的招商运营团队紧跟上海“五型经济”和长宁区“3+3”重点产业的发展脉络，不断招引、补充来自科技、媒体、通信和数字经济等领域的优质企业。在招商过程中，政府部门、楼宇业主、企业三方紧密联动，形成了“产业牵动、政策驱动、企业带动”的“金虹桥模式”。

“百金买屋，千金买邻”。由于周边汇集日本、韩国、新加坡等20多国驻沪领事馆，外贸表现活跃。区位优势决定了其聚焦现代服务业，并优先吸引外资外贸型企业入驻。入驻金虹桥的135家企业中，外资企业占比近一半，现代商贸和服务类产业占比近三分之一，拥有世界500强企业8家。

近年来，金虹桥抓住长宁区大力推动数字化转型机遇，吸引数字经济企业。

拼多多是扎根金虹桥的头部企业，从刚入驻时的6000平方米发展到现在的40000平方米。2021年以来，拼多多在仓储、物流及农货源头布局新一轮投入，销售额一路走高，先后成立胡桃街、禹璨两家关联公司入驻金虹桥，成了金虹桥冲刺百亿楼的主力军。

截至目前，金虹桥聚集了拼多多、康宝莱、亚瑟士、杭州微米网络等一大批数字经济领域知名企业。金虹桥在线新经济类企业占比近三分之一，为楼内的产业生态注入了新鲜血液。

与金虹桥主打外贸企业和数字经济相比，上海另外两栋“百亿楼”在产业结构上存在明显差异。

其中，上海恒隆广场主要是高能级总部的支撑，云集了包括戴德梁行，全球排名第一的奢侈品集团LVMH等国际顶尖企业，也有LV、爱马仕、迪奥等100多个国际知名品牌。可以说，恒隆广场是一个超级的全球总部基地。

另一个“百亿楼”，位于浦东陆家嘴金融贸易区核心地带的国金中心，重点集聚金融企业和专业服务机构。除了金融特色，国金中心同时集合了高端商场、超甲级办公楼、顶级酒店和豪华服务式公寓的优势业态组合，其商业板块云集了超过250家国际顶级零售店和全球旗舰店，被誉为国际品牌首店“收割机”。

从这些“百亿楼”的发展历程可以看到，定位清晰、特色鲜明是它们的共同特征。

“上下楼即上下游”

在金虹桥，像拼多多这样不断裂变的数字企业还有不少。因为效益增长、板块增加，从一家变成了多家，也从上下游变成了上下楼。这样的发展趋势在“百亿楼”尤为明显。产业生态成型是催生“百亿楼”的密钥之一。

独木不成林。“百亿楼”不是平地起高楼，往往位于一个大的生态系统中，同时自身也有一个小的生态系统。

恒隆广场就是典型。有人把南京西路比作一个植物群落，其中既有高大“乔木”如总部型的恒隆广场，也有一线品牌聚集的久光百货等“灌木”，还有沿线大量的概念店、品牌集合店等“草本植物”。扎根商业繁华集聚的南京西路商圈，让众多企业尤其是头部企业、总部企业将恒隆广场作为落地上海的首选。

20年来，恒隆广场始终把产业生态布局作为“头等大事”。从商贸龙头企业开始，吸引产业链上下游企业入驻。其中既有奢侈品集团总部和品牌公司，生命健康领域龙头企业，又有专注于奢侈品、消费品等领域的投资公司、高能级资产管理公司、金融机构，服务于各领域龙头企业、专长于提供高附加值服务的会计师事务所、律师事务所、猎头公司等，全面覆盖商贸服务、金融服务、专业服务、生命健康、数据智能、文化创意等六大产业。

如今，恒隆广场从高品质的工作生活圈进化成一条完整的“超级产业链条”。企业发展想要链接的产业“上下游”所有合作伙伴就在楼上楼下的邻居中。“上下楼即上下游”，从而形成内生良性循环。

国金中心在发展过程中，当地政府有意识地引导上下游聚集。在楼宇招商中，打通政府、市场的信息共享渠道，共建动态数据库，借助数据精准“画像”，全面掌握楼内每家企业情况，引导产业上下游客户群有效聚集。

当地政府还为每个楼配备一个楼宇专员，这些“楼小二”会为楼宇“精准画像”，通过与楼宇经济相关的一系列指标，如楼龄、面积、出租率、平均租金、物业单位、楼宇入驻企业总数、产业结构、商业配套条件等，实行产业链招商。

通过“精准画像”，一方面为楼宇匹配相应企业。比如，有些外企对楼宇空气质量、办公舒适度有要求，招商中相应给企业推荐经过权威标准认证的楼宇；有些企业对租赁成本比较敏感，对周边交通又有要求，就推荐次中心区域的相关楼宇。另一方面，可以为企业匹配相应资源，促进科技与资本对接。

引入头部企业，实行产业链招商，积极匹配行业资源，在楼宇中打造完备的产业生态圈，是楼宇经济高质量发展的重要路径。

“高级感”营商环境

营商环境是企业赖以生存的土壤，也是楼宇经济发展繁荣的关键。上海“百亿楼”的营商环境极具特色。

金虹桥所在的长宁区政府，建立了“三级三系”服务机制，从领导包干重点楼宇，到为每幢重点楼宇配备专职服务“楼小二”，再到“楼门口”服务体系。金虹桥还定期邀请三甲医院的专家和社区医生，坐诊楼宇“健康服务点”，为白领提供专业健康指导；楼内的“准妈妈”和行动不便的员工，全部登记造册，每天经过大门、电梯时，总会有人上前“搀一把”“扶一把”；针对拼多多企业上千名员工上班时间集中的情况，预留电梯并实行蛇形专用通道避免拥堵……

一个个服务细节，让入驻企业有了家庭式温暖，也增加了企业对楼宇的“粘度”。

从2021年开始，陆家嘴金融城在税收“亿元楼”中试点“楼事会”制度，形成“楼长－楼事会－楼宇党群服务站－楼宇党群组织联盟－楼事工作联席会议”的工作网络，为楼宇的“居民”们切实解决难题，做到诉求“一口式”受理、问题“一条龙”对接。陆家嘴管理局还整合楼宇、场馆、机构、社会团体资源，通过举办文化节、文化进楼宇、国际咖啡文化节等品牌活动，提升文化氛围。与文化场馆和楼宇空间共同举办多场文化沙龙，为楼宇中的白领提供精神食粮。

作为外资偏爱的南京西路，商业配套高端完善。周边有11条后街，与其主街空间连为一体，功能互为补充，餐饮店、咖啡店、商店等十分丰富，酒吧、演艺场所应有尽有，主街商业繁荣，后街则充满烟火气，体现着街区的温度。无论是商务洽谈、办公，还是消费，都可以在15分钟步行可及的范围内触达多种业态。

同时，静安区建立“楼小二”企业联络员队伍和快速反应机制。企业发展遇到困难和苦恼，第一时间就能联系到楼宇联络员；一份价美味优的白领午餐让员工不再忧心“中午该吃啥”；每天一杯的好咖啡随时都能喝到；7种语言提示让外籍员工都能听得懂；协调反馈“不过夜”，问题回应100%，实时跟踪企业发展动态……

“润物细无声”，功夫下在背地里。让企业在无感知的情况下享受到政务、商贸、生活等多种服务，营造出一种具有高级感的营商环境形态。

楼宇经济3.0时代

从“百亿楼”崛起可以看到，近年来楼宇经济的蓬勃发展。

从上世纪90年代至今，楼宇经济的发展经历了三个阶段，从单纯提供“空间”的1.0时代、“空间+配套+服务”的2.0时代，目前进入到“空间+产业+运营”的3.0时代。

在3.0时代，楼宇不再局限于“收租金”或是实体房地产，而是一种能驱动经济增长的载体平台。一幢楼宇就是一个产业平台。楼宇成为产业集聚的重要载体，楼宇与产业高度融合，上下游产业链得到有效整合，楼宇运营、楼宇管理、楼宇服务带来的软性附加值受到重视。

随着产业发展与商业配套、绿色生态空间与人文交流的关联越来越紧密，构建楼宇生态圈尤为重要。楼宇生态圈将为产业聚集、消费便捷、休闲服务设施提供完备的复合空间，由单维的产业经济向有产业、有生活、有城市记忆的多维楼宇生态体系蜕变。

3.0时代最大的特征是，楼宇的运营管理不再是楼宇运营商跳“独舞”，而是需要政府和楼宇运营商密切合作、彼此赋能，从而构建良好的产业生态。在楼宇运营管理中，要从基础商务服务进化到产业服务，把楼宇的招租与政府的招商有效结合；从楼宇运营商进化到城市合伙人，弱化地产属性，强化产业基础设施属性；从单纯的市场行为升维到政企联动、合作共赢。

通过高水平的规划设计开发建设、招商运营，打造高能级的企业发展平台和产业孵化平台，提供融资、供应链、政企对接等全方位服务，集聚人才、技术、资金等要素资源，吸引产业上下游企业入驻，不断丰富产业生态，提升楼宇经济整体竞争力。

同时，楼宇之间要避免同质化发展。可以专注于某一特定领域或产业打造主题楼宇，比如金融、文化、设计等传统产业，或者数字经济、人工智能等科技创新型产业，形成楼宇独特的品牌和产业特色。

在楼宇运营中，要密切关注企业需求。不仅要关注办公环境，还要关怀员工在社交、文化、成长等精神层面需求。可以不定期开展讲座，开设文化沙龙、艺术空间等，提升楼宇的文化氛围和归属感。

（作者系中共上海市青浦区委党校副教授）