城市更新的多维探索与实践

2月28日，安徽省政府召开城市功能品质活力提升工作领导小组会议暨工作推进会，推动全省城市更新工作向纵深拓展。

城市更新，既关乎城市面貌改善和居住品质提升，也是扩大内需的重要抓手，通过健全完善可持续的城市更新机制，深化城市规划、建设、运营、治理，推动城市高质量发展。

安徽省以城市功能品质活力提升行动为牵引，以加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区改造、开展完整社区建设，加强城市基础设施建设改造、修复城市生态系统、保护传承历史文化等为抓手，创设“城品活力贷”等金融工具，完善城市更新支持政策，深入推进滁州、铜陵全国首批城市更新试点，合肥城市更新示范城市建设，实施一批城市更新重点片区和项目建设，城市承载力和竞争力不断提升。

各地因地制宜实施城市更新，创新手法步法打法，探索形成了一批好的经验和机制。

“无体检不更新”

城市就像一个“有机生命体”。当下的城市更新，绝非简单的拆旧建新，而是一场精密“诊断”的系统工程。

芜湖市坚持把城市体检作为城市更新的前提，一体推进城市体检和城市更新，以需求为导向，打造公园城市，让群众生活绿意充盈。

首先，城市体检发现问题。芜湖市通过构建涵盖“功能”“品质”“活力”的36项指标体系，融入年度城市体检指标，从住房、小区、街区、城区四个维度开展体检。针对体检发现问题，编制城市更新专项规划和年度实施计划，推动城市更新精细化。

其次，城市更新解决问题。针对城市绿道服务半径不足、边角空地利用率低等问题，芜湖市化繁为简、小中见大，“见缝插针”式建成“芜小园?口袋公园”124座，新增、提升绿地面积64.76万平方米，将零碎空间改造为可穿行、可欣赏、可享受的绿色生态空间，达到投资不大、成效较好的目标，获评2023年住房城乡建设部“中国人居环境范例奖”。

最后，持续巩固城市更新成果。结合城市体检发现的问题，精细划分城市更新片区（单元），加大城市系统化更新和项目建设力度，夯实体检发现问题的治理成效。进一步强化“芜小园”与综合公园、社区公园、生态绿廊以及绿道、林荫道的融合建设，依托交通轴线，串点连线成片，构建“300米见绿、500米见园”的15分钟城市生活圈。

“规、建、管、运”的全生命周期

城市更新，不仅是物理空间的改造，更是城市结构优化、功能完善和品质提升的综合过程。如何规划和统筹资源、兼顾保护与发展，在城市更新中起着至关重要的作用。

滁州市加强城市特色要素识别和挖掘，结合创建国家历史文化名城，探寻了“规、建、管、运”全生命周期城市更新模式，延续历史文脉，彰显地域特征。

一是“规”为先，落实顶层设计。严格落实滁州市名城保护规划，编制历史文化名城片区修建专项规划，针对遵阳街、金刚巷等历史文化街区保护修缮，提出个性化修复方案，保护老砖老瓦，保留原有布局、结构、材料、工艺，邀请城中老人评判修得“像不像、真不真”。

二是“建”入微，恢复历史颜值。坚持“整旧如故、以存其真”的原则，通过“微更新、微循环、微改造”的绣花功夫，精心织补建筑肌理，重点培育清流街、宋城街、悦达889等4个传统街区，保留古树古井、还原院落格局，设计中老材料使用率超50%，古城修缮建筑面积近5万平方米，全力展现“青砖黛瓦”的皖东明清古城市风貌特征。

三是“管”提效，坚持整体保护。颁布《滁州市历史文化名城保护条例》，明确保护责任人权利义务，市级部门强化统筹规划管控，防止建设走样；琅琊区落实监管主体责任，街道建立网格化监管队伍，对街区开展日常巡查检查；企业落实管理主体责任，构建多层级分类管理体系，建设性破坏行为得到遏制。

四是“运”盘活，焕发古城活力。引进祥耘、悦达等文旅公司，结合文化特征植入新业态，做活“夜间经济”“步行街经济”“民宿经济”，激发古城活力；开展民俗文化游、非遗研学等活动，提升古城人气；回迁传统名小吃、手工艺作坊，与酒吧、咖啡馆相得益彰，增添古城烟火气。遵阳街、悦达889街区运营率均超95%，曾经日渐衰落的古城脱胎换骨，重现往昔繁华。

地处皖南的宣城市坚持尊重自然、顺应自然理念，不破坏老城传统格局和街巷肌理，在城市更新中保护传承利用历史文脉。

2023年，宣城市宁国河沥溪老街作为安徽省级历史文化街区，在城市更新中经历了“刀下留街—全面普查—申报街区—更新改造—活力提升”的历程，由一个普通的棚户区改造项目涅槃为充满活力、极具烟火气的历史文化街区。

“留改拆”并举

城市更新讲究的是系统性，需要统筹地上地下空间资源，补齐城市基础设施短板，提升公共服务水平。蚌埠市坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，不搞大拆大建，系统提升城市功能品质活力。

蚌埠市以淮河为纽带，实施淮河客厅点亮、山水公园营造、老旧社区提升、低效产业增效、基础设施补短板等5类重点项目，“一城一策”进行城市更新，其中龙子湖区“两站”片区以提质为主，蚌山区宝兴面粉厂片区以保护为主，临港、八里沟片区突出产业定位，以改造为主。怀远、五河、固镇县紧跟其后，全面推进，各具特色。

一是精致“留”，守住人文底蕴。以不破坏城市传统格局和街巷肌理为基础，加强宝兴面粉厂、京沪铁路桥、太平街清真寺等城市文化要素的开发，结合历史街巷格局，推进怀远一中古建筑群、五河顺河老街历史建筑街区、蚌山区奋勇街和篾匠街特色街区等改造建设，塑造具有蚌埠记忆的老城文化街。

二是精细“改”，提升城市品质。以老旧小区改造和城市“微改造”为抓手，完善小区居住功能、释放城市休闲空间，2024年完成老旧小区改造49个、投资2.25亿元，推动住宅小区雨污管网溯源排查整治全覆盖，完成整改雨污管网错混接小区603个。从昔日的潮湿老旧、简陋局促到如今的宽敞明亮、温馨舒适，“原地换新家”的体验，改善了居民生活空间，也提升了城市面貌。

三是精准“拆”，加强空间整合。对安全系数低、存在隐患的片区实行拆旧建新，加速成片土地盘活，推进胜利二村、徐桥安置房、王岗安置房等9个棚户区项目建设；盘活水游城、天湖国际、世贸中心二期等烂尾问题项目，“全过程”陪伴解决项目建设“卡脖子”问题。2024年，蚌埠全市城镇棚户区改造基本建成17822套，为新青年、新市民等群体建设保障性租赁住房2463套，提前并超额完成改造目标任务。

探索城市更新可持续模式

构建可持续的城市更新模式，是城市高质量发展阶段的必然要求。

始建于1969年的大唐淮北发电厂，是淮北市的标志性建筑之一。如今，随着城市更新的步伐加快，老电厂迎来了新发展阶段。

2023年以来，淮北市坚持市场化思维，培育招引城市运营商，促进城市资源要素与社会资本高效链接，为老电厂注入“源头活水”，实现长久运营。

一是注重创新引领。坚持“先谋局再落子”，聘请上海风语筑文化科技股份有限公司等国内一流设计单位高水平规划，对老电厂片区4000余亩用地进行梳理，科学确定淮北大唐电厂片区发展定位。

二是注重可持续发展。工业博物馆项目成功争取省级城市更新片区（单元）试点资金600万元，把有为政府和有效市场结合起来，将项目投资和运营主体交给企业，通过商业招租、沉浸式体验馆运营等方式，实现资金平衡。其中，夔牛天街、夔牛公园项目，交给有成功运营经验的公司合作，充分发挥项目运营经验优势。

三是注重运营前置。发挥大唐发电厂遗址毗邻中心城区优势，对1000亩项目核心区统筹布局，在整体规划中保留一定比例的商业和住宅地块。推动工业博物馆、夔牛天街、夔牛公园先行建设，整体运营后将带来大量人气，为该区域品质住宅建设奠定基础。

四是注重联动引流。打造老电厂1969文化街区，组建7支由本土乐队组成的“淮之梦”音乐联盟并入驻，2024年5月以来成功举办怀旧主题音乐活动35场次，吸引人流量超50万人次，相关视频浏览量达千万次，“流量”变为“留量”，带动旅游收入1500多万元。

“四个用好”

城市更新是一项系统工程，涵盖多学科专业知识，涉及多元利益诉求。

在城市更新过程中，马鞍山市坚持“四个用好”，强化专家指导，发挥社区营造（规划）师作用，积极引导社会公众参与，实现共建共治共享。

用好“智库”力量。针对城市更新的路径模式、项目实施、资金平衡等关键环节，多次邀请院士及国内知名专家“把脉问诊”，让城市更新的蓝图更加科学、更具前瞻性。在向山片区城市更新项目实施中，更是创设“智库回访”制度，确保咨询成果转化成落地举措，让城市更新更“增底气”。

用好“总师”力量。针对重点片区城市更新规划、策划、计划和实施方案，定期召开总规划师、总经济师、总工程师联席会议，充分打磨更新方案，保障项目顺利实施。在秀山片区城市更新过程中，通过“总师”联席会议，“一事一议”达成共识，让城市更新更“鼓士气”。

用好“专业”力量。推行城市更新设计师负责制，在雨山湖片区更新项目中不仅邀请规划、建筑、市政、园林设计师，还邀请学者、艺术家、投资运营等专业力量参与到项目策划、实施和运营全过程，为项目注入更多创意和活力，让城市更新更“聚人气”。

用好群众力量。坚持问计于民，搭建居民议事平台，建立居民“愿望清单”。在完整社区建设过程中，征集“愿望清单”38条，其中31条合理诉求纳入改造方案，获得社区居民一致好评。2023年，珍珠园社区入选国家首批完整社区试点。居民的深度参与，让城市更新更“接地气”。

2024年以来，马鞍山市充分尊重群众意愿，将安徽工业大学附近体育路占道经营的“流动摊点”打造成布局合理的“精品夜市”，以“小投入”实现“大共情”；借助“外脑”、汇集“众智”，建设G205沿线片区、雨山湖片区2个省级城市更新试点，腾退低效空间4500余亩，盘活低效闲置建筑9.2万平方米，将智力资源转化为更新资源、技术咨询转化为更新动力。

（作者单位：安徽省政府办公厅，安徽省住房城乡建设厅，安徽省城乡规划设计研究院）