推动老旧小区合并的杨浦样本

在城市更新中，老旧小区改造是绕不开的话题。

据统计，2025年全国需改造的老旧小区近30万个。这些小区不仅年龄老，而且面积小，普遍面临区域面积狭小、物业管理不善、空间规划不合理以及停车位严重不足等痼疾。

为了改善这些“老破小”的居住环境，我国自2020年起全面启动了城镇老旧小区的改造工作。在改造过程中，除了传统的拆迁重建方式外，小区合并也逐渐成为一种新的探索方向。

作为我国最早开埠的国际化都市，上海在城市化进程中，留存了大量建成年代久远的老旧小区。上海老旧小区合并工作也走在全国前列，其经验值得借鉴。

微老小区的破局思路

在老旧小区中，最难管理，又占比很高的一类，被称为“微老小区”，特指那些规模小、房龄老的小区。当“老”和“小”同时出现，社区治理问题就会被加倍放大。

以上海市虹口区为例，辖区住宅小区共709个，小区面积低于3万平方米的就有443个，占到了总量的62.3%，小区面积在1万平方米以下的占比超过30%。

那些微老小区的管理之痛，比人们想象中的更艰难：户型多，居住密度大，无物业管理或超低物业费下形同虚设的无效管理；管网设施陈旧，违建多，房屋安全隐患大；小区之间交通管理各自为政，交界处乱停现象突出，实际停放数量远大于划线车位，交通不畅，生命通道被堵住。在没有物业管理的情况下，违章搭建肆意蔓延，楼梯间的各种杂物堆放等问题，都亟待解决。

微老小区面临的困境，单靠自身的力量无法彻底改善。与其单打独斗，力量单薄，不如将资源整合起来。因此，合并成为重要的破局思路。

小区合并后，成立统一的业主大会、组建新的业委会，可以实现物业管理服务的“质价双提升”，极大减轻社区管理的负担。微老小区合并可以说是大势所趋。

但小区合并，不是花钱就可推倒重做的工程，其难度甚至比原拆原建更甚，面临投票难、居民表决立场多、资金收支混同、公共收益分摊不均、公共资源占用等诸多难题。

“合并”两个字，不是简单的一个动作，背后需要统筹思考的整体和细节工作，远比想象中的更庞大。

近年来，上海成功推动了不少老旧小区合并。其中，杨浦区把6个老小区合并成1个小区的案例，颇具代表性。从实践案例的“麻雀解剖”中，可以找到老旧小区合并的实施路径与解题思路。

合并的四个关键点

杨浦区双辽新村社区建于上世纪七八十年代，有6个住宅小区，共有3223户居民，由2个居委会负责管理。

其中，前3个小区的户数规模相对较大，有物业负责；后3个则是沿街的独栋小楼，加起来只有83户，只有1栋有物业，但也只是承担基本的卫生清扫、垃圾处理等。另外两栋楼常年处于“失管”状态，没有物业也没有业委会，纯靠居民自治。这里的居民经常遇到房屋漏水、治安等问题，希望合并后有物业能帮助他们。

几个大的小区里也因为有多处院墙阻隔导致交通不畅，公共设施非常分散，无障碍设施也不全。面对种种问题，社区居委会在相关部门的指导下，从2023年9月开始启动“六小区合并”项目。

合并方案由同济规划院江浦路街道社区规划师负责，十几次易稿，修改了1年。合并方案和合并步骤，总结概括起来有四个关键点。

一是打破围墙后，公共空间的系统化重组。既然要合并，得先拆除和整治，包括拆除围墙、清退各种占用公共空间的违章建筑等。只有将这些专项整治全部落地，才能梳理出更多的公共空间，进而规划出消防通道、规范停车位、步道等，以及室外公共空间、室内公共服务空间等。

资源需要整合，才能发挥最大利用价值。六个老小区合并后，拥有了大量新的活动空间，重新梳理出交通动线，新建社区大门、公共景观园林、更多的停车位等。

二是合并和更新同步进行。以合并为契机，和城市更新改造同步进行，将立面、楼道、单元门、管道整体统一，才能真正成为一个小区。合并后，外部空间几乎被重做了一遍，路灯、屋顶、地下管道、楼道、窗户等，甚至有智能化监控系统。除了停车位仍旧不足，其外观和公共区域，已经和普通商品房无太大差异。

三是从整体到细节的融合。方案中，未来六个社区的晾晒系统、照明系统、安防系统等都已重新规划好。包括使用什么样的晾衣架，到底是龙门架还是伸缩杆，都需要和居民确认同意，从大的空间布局，到小的细枝末节全部统一。

最后，物业管理与业委会的合并是关键。老小区治理之痛在于物业，如果简单的硬件合并改造，没有统一有效的物业管理，老小区的再次破败几乎是无可避免的。只有通过业委会合一、物业合一，不再各自为政，也不再存在“三不管”地带，且物业费合理上调，才能实现合并后的长效管理。

但是，在大部分是高龄老人居住的老旧社区里，上调物业费很难。杨浦区创新做法，说服物业公司给到一年试用期，试用期居民满意后，隔年才补交物业费。居民看到合并的变化后，物业收缴比例提升至80%以上。

六个老小区合并后，3200多户的社区体量，足以支撑物业公司整体收支良好。通过一家物业公司、一个业委会的管理，最终实现从空间、到人，再到管理的完整合并。

如何赢得人心

小区合并最难的，无疑是关于人的工作。杨浦区“六小区合并”项目，筹备了近2年，大量的时间都用在民意收集上。

前期形成初步方案的过程中，街道展开了线上线下两轮意见征询，最终回收问卷近700份，意见高达3000多条。居民的意见，体现在方案的形成过程中。除了调查问卷，当地还先后召开了十多次居民大会，了解居民心里的想法，和居民商议整体方案和各种细节，采纳居民的意见。

充分听取民意后，对于方案的宣传也必须到位。社区的公共墙上，显眼的地方张贴着合并改造草案。社区还将方案做成宣传折页，发放到每一位居民手中，让所有居民都了解未来小区的样子。

从实践经验看，小区合并最大的难点，不是来自于物理空间，而是来自于人。与居民的沟通，如何取得他们的信任，远比小区设计来得复杂。

就拿劝退违章建筑来说，很多老旧小区长期存在大量占用公共绿地的天井和庭院。本属于社区公共空间的地方，已经成为居民几十年来的常态生活空间，要清退并不容易。

如何让居民自愿把空间还给社区？除了上门挨家挨户沟通，最核心的还是要解决居民的问题和疑虑。大部分居民看到小区改造后的样子，感知到这件事对于社区发展的重要意义后，多数都能理解和支持。

在这其中，也要考虑人性化优先原则。尽量满足每户居民的诉求，同时对特殊群体有特殊的照顾，比如残疾人、老人，以及有特别照顾需求的孤老家庭。可以为他们留一个特殊通道，顺便帮他们做一些力所能及的修缮，通过这些小细节，因人制宜地做好工作。

不同体量的老旧小区合并，还有一个核心矛盾，即公共利益分配如何确保公平。杨浦区在小区合并中，对于公共维修基金，采取分配到楼栋、幢、门栋的方式管理，而不是均摊，从而避免造成分配不均；在公共资源分配中，比如停车位，结合客观条件在合理的空间布局停车位，整个小区共享使用。停车费则是按照登记车辆分摊，或者按停放车位分摊，由物业和居民协商决定。

合并后，那些老旧小区像新陈代谢后城市肌体的细胞，迸发出新的生机与活力。从分散隔阂到合并更新，城市精细化管理要靠耐心来推动，并用未来看得到的变化来赢得人心。

（作者单位：单盘主义工作室）